כמעט כל בעל נכס או קרקע היה רוצה לשפר את שווי הנכס הנמצא ברשותו באמצעות הגדלת זכויות הבנייה על הקרקע, תוספת של מרפסת, או בניית קומה נוספת בבית. אך על כל שיפור של הנכס, חייב בעל הנכס (או החוכר ליותר מ-25 שנים) לשלם סוג של מס, תשלום חובה הנקרא היטל השבחה.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הינו היטל המשולם על-ידי בעל נכס כתוצאה מעליית שוויו עקב אירועים כגון אישור תוכנית בניין עיר חדשה (תב״ע), אישור לשימוש חריג בנכס, הקלות בשימוש בנכס או בעת אישור היתר בניה (מימוש בהתאם להוראות החוק ). הגוף המטיל את ההיטל הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כאשר ההיטל עומד על כ- 50% משווי ההשבחה.
רבים מתבלבלים בין היטל השבחה למס שבח, שני מיסים המוטלים על בעל נכס עקב עליית שוויו אך מס שבח הוא מס המוטל על מוכר הנכס, בעת מכירתו ומחושב על הרווח הנקי שגרף בעליו קניתו ועד יום מכירתו (רווח נקי = הכנסות מכירה - הוצאות - עלות קניה).
כיצד מחושב היטל ההשבחה?
לאחר כל אחד מן הארועים שצויין מעלה, שולחת הוועדה המקומית שמאי מקרקעין מטעמה, אשר בוחן את עליית הערך של הנכס בהתאם לתכניות חדשות אשר אושרו בנכס, מיום הרכישה ההסטורי של הנכס ועד ליום המימוש. השמאי עורך תחשיב ההשבחה לכל תכנית בנפרד. השמאי מטעם הועדה המקומית בוחן את עלית השווי לכל תכנית שאושרה במקרקעין.
אם לדוגמא תכנית שאושרה בשנת 2000 מאפשרת תוספת בנייה של כ 30 מ"ר , השמאי שעורך את שומת ההשבחה יכפיל את השטח הנוסף בשווי מ"ר מבונה באזור למועד בו אושרה התכנית.
ושווי למ"ר שווה בשנת 2000 בשכונה בה מצוי הנכס הינו 6,000 ש"ח , ההשבחה במקרה הזה תהיה המכפלה של 30 מ"ר כפול 6,000 ש"ח סה"כ 180,000 ש"ח , היטל ההשבחה הינו 50% דהיינו 90,000 ש"ח.
סכום היטל ההשבחה הנ"ל צמוד משנת 2000 למדד המחירים לצרכן או מדד תשומת הבנייה הנמוך מבינהם.
אבל היטל השבחה איננו גזר דין חלוט וניתן לערער עליו ולעיתים אף להפחיתו ולבטלו.
כיצד ניתן להפחית את היטל השבחה?
הפחתת היטל השבחה מתאפשרת באמצעות הגשת עירור למועצת השמאים
ניתן לפנות, בפניה מנומקת, למועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מכריע וזאת תוך 45 ימים מיום שהתקבלה השומה אצל הנישום (בעל הנכס). יו"ר מועצת השמאים ממנה שמאי מקרקעין מתוך רשימת שמאים מכריעים אשר מונו על ידי שר המשפטים לשמש כשמאי מכריע.
אך שכל כך הרבה כסף עומד על הפרק, לא ומלץ לבצע פעולה זאת לבד אלה לפנות לייעוץ מקצועי ולא לקבל אוטומאטית את גזרת הרשות המקומית ככתבה וכלשונה. ולכן אני עומדת לרשותכם בכל שאלה.
עוד פרטים על היטל ההשחה ניתן למצוא באתר שלי.
על הכותבת:
ג'נט אמיר היא שמאית מקרקעין מוסמכת משנת 1996, רשומה בפנקס שמאי המקרקעין, חברה בלשכת שמאי המקרקעין ובאקדמיה לשמאות מקרקעין.
בין השנים 2014-2020 כיהנה ז'נט כחברת ועד לשכת שמאי המקרקעין והחל משנת 2013 היא בעלת משרד פרטי לשמאות וניהול נדל"ן זאת לאחר שנים בהם עבדה כשמאית בעיריות ומשרדי שמאות גדולים.
ז'נט מתמחה בלווי יזמים ואנשים פרטיים בהליכי היטלי השבחה והפחתת היטלי השבחה, עורכת חוות דעת שמאיות לנכסים מגוניים ביניהם - דירות מגורים , חנויות/ מסחר, משרדים, מלווה אנשים בהליכי השגה מול רשות מקרקעי ישראל, מלווה דיירים בתחום ההתחדשות עירונית מרגע תחילת הרעיון לפרויקט ועד למסירת הדירות לבעלי הדירות ועורכת חוות דעת שמאיות בכל נושא שמאי שענינו כלכלי , תכנוני או משפטי נדל"ני.