- התמחויות -
שומות לפי ס' 49 ז לחוק מס שבח
בנכסים צמודי קרקע בהם מושפע המחיר ששולם בעסקה מזכויות בנייה לא מנוצלות נדרשת חוות הדעת שמאית הנערכת על ידי שמאי מקרקעין אשר מטרתה לפצל את התמורה שהתקבלה בין : שווי הנכס הבנוי ובין זכויות הבנייה.
חוות הדעת השמאית מצורפת לדיווח מס שבח לעסקה כך שבעת אישור העסקה על ידי אגף שומת מקרקעין מהווה חוות הדעת תמיכה לערכים הנקובים בדווח.
פיצול השווי הינו הכרחי נוכח הוראות ס' 49 ז' לחוק מס שבח, אשר מאפשרות תשלום מס שונה / קבלת פטור בגין תשלומי מס השבח עבור דירת המגורים.
להלן הוראות החוק מס שבח :
49ז. (א) (1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר (להלן – זכויות לבנייה נוספת), יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף, להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה);
(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (1) נמוך מ-1,777,600 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,777,600 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך;
(3) סכום הפטור הכולל לפי פסקאות (1) ו-(2) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' תשנ"ז (1 באפריל 1997) ואשר יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ-445,000 שקלים חדשים;
(4) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות;
(5) הסכומים הנקובים בסעיף קטן זה יתואמו אחת לשנה, ב- 16 בינואר, לפי שיעור עליית המדד שיפורסם בינואר של אותה שנה לעומת המדד הבסיסי, ויעוגלו ל- 100 השקלים החדשים הקרובים; המנהל יפרסם ברשומות את הסכומים כפי שעודכנו; לענין פסקה זו -
"המדד" - כהגדרתו בסעיף 9(ג2);
"המדד הבסיסי" - המדד שיפורסם ביום י"ז בטבת תשנ"ח (15 בינואר 1998).
לאור הוראות החוק בעת מכירת נכס המשופע מזכויות בנייה נוספות יש לערוך חוות דעת לפיצול התמורה המתקבלת לשני חלקים, החלק בגין הדירה והחלק בגין זכויות הבניה.
