- התמחויות -

מה זה פינוי בינוי ?

פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו הורסים בניינים ישנים ומפנים את הדיירים למשכן חלופי ובונים במקומם בניינים חדשים .

בתהליך פינוי בינוי עורכים תכנית בניין עיר (תב"ע) אשר מאושרת אצל גורמי התכנון , הועדה המקומית אליה שייך הבניין והועדה המחוזית אשר בדר"כ מאשרת את התכנית.

כדי לבצע תהליך פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של 80% מבעלי הדירות (רוב מיוחס),כמו בתמ"א 38/2 ולעומת הסכמה של 67% מהדיירים שנדרשת בתמ"א 38/1 במסלול 'חיזוק עיבוי'. 

באוקטובר 2021 אישרה ועדת הפנים לקריאה שניה ושלישית את התיקון לחוק פינוי בינוי, אשר יפחית את הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שליש (66%) מבעלי הדירות. 

בעלי דירות ששוקלים פינוי בינוי בבניין שלהם, בין אם ביוזמתם ובין אם ביוזמת יזם שפונה אליהם, חייבים לוודא מספר דברים חשובים ולנהל הליך מסודר כדי לשמור על זכויות הדייר בפינוי בינוי, ויגן עליהם מפני הסיכונים האפשריים : 

 

בחירת נציגות הדיירים ועורך דין מייצג - לפני חתימה על הסכם מחייב מומלץ לדיירים להתארגן, לקיים אספת דיירים ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. לאחר מכן מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי בינוי, אשר ייצג את כלל הדיירים וידאג לאינטרסים שלהם. מומלץ שעורך הדין הנבחר לא ייצג גם את הדיירים וגם את היזם.

 

בחירת שמאי מקרקעין מטעם הדיירים – מומלץ עוד בשלב טרום ההתקשרות עם היזם , לבחור שמאי מקרקעין אשר ילווה את העסקה על כל היבטה, בחינת התמורות המוצעות , בחינת כדאיות כלכלית של הפרויקט, עריכת טבלאות ניקוד לצורך חלוקת דירות התמורה , אומדן גובה ערבות בנקאית בזמן הבנייה ועוד ...ככל שיקבע בין הצדדים לצורך הבטחת זכויות הדיירים בפרויקט.

 

בדיקה תכנונית של הפרויקט - מוצע לברר בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי הפרויקט המוצע, באמצעות הגורם האחראי לנושא אצל מהנדס העיר.

 

בחירת יזם פינוי בינוי - מומלץ לבדוק את החוסן הכלכלי של הים ואת כדאיות התמורה המוצעת. מומלץ לבחון הצעות נוספות מול יזמים אחרים. בבחירת היזם מומלץ להיעזר ככל האפשר בהמלצות מדיירים שעברו כבר הליך דומה איתו, לקרוא עליו באינטרנט ולחקור אם יש לו את הניסיון והיכולות לקדם כאלה תהליכים מבחינת הרישוי ומבחינה כלכלית. 

 

בחינת התמורה המוצעת – מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין עוד בשלב טרום ההתקשרות עם יזם אשר יבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת., התמורה המוצעת על ידי היזם.

קביעת שוויון במפתח התמורה ושקיפות בין הדיירים - מומלץ לקבוע עיקרון לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה דומה. ניתן לקבוע כי  על היזם לדווח לבעלי הדירות. על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה בהשוואה לבעלי דירות אחרים.

מומלץ כי התמורה שלה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים האלה: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי),מימון שכר דירה עד לאכלוס בבניין החדש, מימון הובלת תכולת הדירה בשני המעברים, אפשרות להשתתפות בשכר טרחתו של עורך דין המייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד.

 

דגשים לעניין שכר דירה בתקופת הפינוי - מומלץ שבמהלך התקופה שבין מועד מסירת הדירה הקיימת ליזם ועד להשלמת הפרויקט וכניסת הדיירים לדירה החדשה יממן היזם שכר דירה לדיירים לפחות בגובה שכר דירה המקובל במועד הפינוי, שכר הדירה יבחן על ידי שמאי מטעם הדיירים בפרויקט.

ביטחונות  - מקובל כי סמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר בשווי הדירה החדשה. כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר. מומלץ שגובה הערבות הבנקאית תיבדק על ידי השמאי המלווה מטעם הדיירים.