- התמחויות -

הפחתת היטל השבחה בגין תמ"א 38
ותכנית מכח סעיף 23 לתמ"א 38

כשמאית מקרקעין לוויתי עשרות פרויקטים של תמ"א 38 בערים : הרצליה , תל אביב, רמת גן , רעננה , כפר סבא, נתניה ועוד.

חלקם פרויקטים לתוספת וחיזוק לפי תמ"א 38 , ובשנים האחרונות במקרה של פרויקטים של הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 ותכניות שנערכו בערים שונות לפי סעיף 23 להוראות תמ"א 38 אשר אישר תוספות בנייה נוספות מעבר לזכויות שהוקנו בתמ"א.

לכאורה קיים פטור מתשלום היטל השבחה בגין בגין הזכויות שניתנו בתמ"א 38.

מאחר והועדות המקומיות לא מקבלות תמורה בגין תוספות הבנייה שנוספו לבנינים בתחום העיר בעקבות תמריצי התמ"א הרי בפועל מוצאות ועדות מקומיות דרכים שונות לחיוב בהיטלי השבחה אלמנטים שונים בהיתרי בנייה שמוגשים אליהן.

חלק מהשאלות נוגעות להקלות שבהן מתבקש היזם לפרסם אל אף שלכאורה תמ"א 38 מאפשרת את הבנייה ללא הקלה וחלק מההשבחות נובעות מאופן חישוב סל הזכויות מכוח תמ"א ואופן חישוב היטל ההשבחה במקרים של הריסה ובנייה.

כשמאית הבוחנת בקשות להיתר בנייה שמוגשות על ידי חברות , תפקידי הוא לבחון האם רכיב הפטור בתחשיב היטל ההשבחה נלקחו באופן סביר ? האם ישנה דרך אחרת לחישוב הפטור ? האם שמאי הועדה לקח בחשבון את כל מרכבי ההשבחה בתחשיב ועוד נושאים שמאים אשר יש צורך להביאים בעת עריכת השומה.

הוראות החוק :

(תיקון מס' 96) תשע"א-2011

(10) השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן:

(תיקון מס' 115) תשע"ז-2017

(א) תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב2);

(תיקון מס' 139) תשפ"ב-2022

(ב) תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א); הוראות פסקה זו יחולו אף אם פקעה תכנית החיזוק (תמ"א 38) ובלבד שהוחלט על הפקדת התכנית המפורטת כאמור לפני תחילתו של חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 139), התשפ"ב-2022;

(ג) תכנית אחרת המאפשרת בניית חדר מגורים על גג המבנה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חדר מגורים כאמור הצמוד לדירה שתיווסף לפי התכניות האמורות בפסקאות משנה (א) או (ב) ונכלל בהיתר שניתן לצורך חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה על פי הוראות תכניות אלה; שר הפנים רשאי, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע יישובים או אזורים, לפי אמות מידה שיקבע, שבהם לא יחולו הוראות פסקת משנה זו;

(תיקון מס' 139) תשפ"ב-2022

(10א) (א) על השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה כאמור בסימן ד' לפרק ג', יחול היטל בשיעור רבע ההשבחה; שיעור ההיטל כאמור יחול לגבי כלל ההשבחה הנובעת מתכנית כאמור גם אם היא נובעת מעניינים נוספים המפורטים בסעיף 62א(א) או (א1), שנכללו במסגרת אותה תכנית;

(ב) על אף האמור בפסקת משנה (א), במגרש אחר כמשמעותו בסעיף 70ג(א)(1) או בסעיף 70ה(א)(1), לפי העניין, היטל בשיעור רבע ההשבחה יחול רק על חלק ההשבחה ששיעורו שווה ליחס שבין שטחי הבנייה שנוספו למגרש האחר לפי סעיפים אלה ובין כלל השטח הכולל המותר לבנייה שנוסף למגרש האחר מכוח אותה תכנית, ועל יתרת ההשבחה יחול היטל בשיעור מחצית ההשבחה;

(ג) על השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, במגרש שבו נמצא מבנה הטעון חיזוק כהגדרתו בסעיף 70א, מכוח תכנית לפי סעיף 62א(ה1) או תכנית שאישר מוסד תכנון אחר, תחולת חובת תשלום היטל השבחה בשיעור רבע ההשבחה; ואולם שיעור ההיטל לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה חל עליו שיעור ההיטל האמור בפסקת משנה (א) אילו ניתן היתר לפי תכנית כאמור בפסקת משנה (א), ועל יתרת ההשבחה ישולם היטל בשיעור מחצית ההשבחה;

(ד) על אף האמור בפסקת משנה (ג), כל תכנית מפורטת כאמור בפסקה (10)(ב) שהוחלט להפקידה לפני תחילתו של חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 139), תשפ"ב-2022, יחולו הוראות אותה פסקה;

(ה) הוראות פסקה זו לא יחולו על תכנית במתחם פינוי ובינוי.

דוגמאות לחיוב היטל השבחה :

אל אף שתמ"א 38 פטרה מתשלום היטל השבחה קיימות רשויות מקומיות אשר גובות על רכיבים שונים בהיטל השבחה בגין היתרי בנייה שהוצאו מכח תמ"א 38 , להלן דוגמאות :

בנייה של ממ"ד בחריגה מקווי בניין שנקבעו בתמ"א – לכאורה קיים פטור בגין בנייה של ממ"ד וזאת בהתאם לתקנות סטיה ניכרת המאפשרות בניית ממ"ד עד קו בניין 0 ( גם בחריגה מקו בניין הקבועים בתמ"א 38 ).
חדרים על הגג - בהתאם לתוכנית פת/2000 א – קיימות זכויות בנייה למגרש לתוספת של 60 מ"ר חדרים על הגג.

בהתאם לסעיף 19 (10) (ג) – קבלת פטור מתשלום היטל השבחה בגין החדרים על הגג.

אל אף סעיף הפטור מהיטל השבחה הוצאה שומת היטל השבחה ליזם בפרוייקט.

הקמת קומת מרתף – קיימות עיריות אשר מחייבות בהיטל השבחה בגין תוספת חניות רגילות במפלס 2- וזרת על אף הוראות תמ"א בדבר הסדרת מקומות חניה לתוספת הבנייה

בהתאם להוראות סעיף 17 לתמ"א 38 "תנאי להיתר לתוספת בנייה על פי האמור בסעיף 11-14 יהיה הצגת פתרון חנייה לשביעות רצונו של המנדס הועדה המקומית. פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבנייה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבנייה"

סעיף 14א להוראות התוכנית קובע כי במקרה של הריסה ובנייה תותר בניית חנייה תת קרקעית עד לגבול המגרש בשטח כפי הנדרש על פי הוראות החוק או בתקנות.