ז'נט אמיר

שמאות מקרקעין

יסודות בהערכת נכסים

אומדן "שווי שוק" לעומת "מחיר" מנסה לקבוע את הערך האוביקטיבי של הנכס בשוק החופשי.
התאם להגדרה בספרות האמריקאית "שווי שוק" הינו " הסכום בעל ההסתדרות הגבוהה ביותר בתאריך נתון, במזומן או במונחים אקוולנטים למזומן, אשר בו תמכנה זכויות בנכס מסויים, לאחר חשיפה סבירה בשוק תחרותי, תחת כל התנאים הדרושים לעסקה הוגנת, כאשר הקונה והמוכר פועלים בהגינות, בידיעה, למאן אינטרס אישי וללא לחץ".
 
קיימות 3 גישות שמאיות לאומדן שווי הנכס :
 
"גישת ההשוואה העקיפה" יגזר שווי הנכס בהתאם לשווי למ"ר מבונה ביעוד אלטרנטיבי סחיר הדומה ככל האפשר לנכס נשוא השומה שעליו יופעלו מקדמי הפחתה.
 
"גישת העלות" – בגישה זו יחושב רכיב הקרקע בהתאם לגישת ההשוואה העקיפה אליה יתווסף מרכיב עלות הבנייה, פחת ויזמות מופחתת.
 
"גישת היוון הכנסות"– בהתאם לגישה זו ניתן לאמוד את שווי הנכס בהתאם לדמי השכירות המשומים בנכס תוך ביצוע התאמות ושיקלול יתרונות וחסרונות כלכליים לגבי תקופת השכירות הנוכחית בנכס. כמו כן יבחנו דמי שימוש אלטרנטיבים לנכס.
 
חוות דעת שמאית מורכבת ממכלול של שיקולים ועקרונות אשר כולם יחדיו מתכנסים לכדי אומדן השווי תחת ההגדרה של "שווי שוק".  
בהתאם לכך חוות דעת שמאית לאומדן שווי נכס מורכבת מפרקים שונים כמפורט להלן :
 
1. סוג השומה : שומת מקרקעין מלאה / שומת מקרקעין מקיפה/ שומת מקרקעין מבוססת הנחה ( "היפותית").

2. זהות מזמין השומה : בעלים / חוכר/ פקיד הבנק המשכן/ זהות אדם המתעניין בנכס.

3. מטרת השומה  : הערכת שווי זכויות הבעלות / דמי שכירות ראויים/ "שומה אחרת"/ איחוד וחלוקה/ אשראי בנקאי וכו'.

4. המועד הקובע לשומה : "המועד הקובע לשומה זו "בהתאם למטרת השומה – מועד להיום / 15 יום מיום אישור תכניות בהיטל השבחה/ מועד אישור תכנית לעניין ס' 197,/ פרסום סעיף 19 וכו'.

5. מועד הביקור בנכס וזהות המבקר :הביקור יערך עד שלושה חודשים טרם עריכת השומה. בשומה לנכס בנוי יערך גם ביקור בתוך הנכס הבנוי.נכס שלא ניתן לערוך ביקור פנימי בשל איש שיתוף פעולה מצד המחזיק או מסיבה אחרת ירשם הדבר והסיבה.

6. פרטי זיהוי הנכס  : גוש, חלקה, תת חלקה, כתובת , מיקום הנכס במבנה.זיהוי באמצעות מפה הישוב / על רקע גוש חלקה /  תשריט בית משותף/ תשריט שצורף להסכם/ תשריט הסכם שיתוף/ תשריט חכירה 

7. תאור הנכס והסביבה :  יוצג מידע בדבר המאפינים של הנכס , מאפייני הסביבה, מיקום הנכס בבניין, השטח של הנכס והמקור לשטח , תאור גמר המבנה וסטנדרט הבנייה , רמת תחזוקה ומצב פיסי, אם ישנן הצמדות – תאור ההצמדה ומיקומה.

8. המצב התכנוני  ( תקן 6 ): 
תכניות תקפות / תכניות בהליכי תכנון - ירשם שם התכנית , תאריך הפרסום , יעוד הנכס, זכויות בנייה והשימושים המותרים , עיקרי התכנית, מגבלות בנייה
תכניות מתאר ארציות / מחוזיות ככל שהן רלוונטיות למטרת השומה.
היתרי בנייה שניתנו לנכס.
בקשות להיתר שאושרו על ידי הועדה וטרם הוצא היתר בנייה.           
רשיון עסק  - קיומו / העדרו ככל שהנושא רלוונטי לשומה ( בית מלון אולם ארועים ).
טופס 4 / תעודת גמר ( בהתאם למטרת השומה , לבטוחה  מחייב בדיקה )
חריגות בנייה – בדיקת היתרי הבנייה למצב הקיים בפועל , תאור חריגות בנייה ככל שנמצאו.

9.    המצב המשפטי  ( תקן 7 ) : מצב הרישום הנכס במרשם המקרקעין – נסח טאבו
זהות הבעלים הרשומים , זהות החוכרים ובעלי זכויות אחרים ( פירוט הסכם החכירה , תקופת החכירה , יעוד קיבולת בנייה וכו"ב ).סוג הנכס ( במידה ורשום כבית משותף )
שטח החלקה ופירוט האם ישנן הערות בדבר הפקעה והמשמעות שלה ביחס לנכס.
התחייבויות חוזיות לגבי הנכס.
פירוט שכירויות חופשיות בנכס / מוגנות.
בעלי זכויות אחרים.

 10. עקרונות גורמים ושיקולים – תקן מס 8 :המידע בדבר המתווה של השומה ביחס למטרת השומה, הגישות והשיטות שנבחרו למתן שאלת השומה, פרטים רלוונטים המשפיעים של השומה והדרך בא הובאו בחשבון. כל מידע רלוונטי להצגה בהירה של הפתרון של שאלת השומה והבסיס לתחשיב השומה.

11.  עסקאות בנכס הנשום ובסביבה : פירוט עסקאות שנערכו בנכס ובסביבת הנכס בסמוך למועד השומה , ניתוח עסקאות.

12.  תחשיב : התחשיב יהיה חלק מהשומה.

13.  השומה : תרשם הזכות המוערכת ולאחריה השווי המוערך והמועד הקובע לחוות דעת.

14.  סעיף הצהרות: השמאי יצהיר על מידת העניין האישי שלו בנכס , קשר עם בעל הנכס במידה ויש ו/או מזמין חוות הדעת.