ז'נט אמיר

שמאות מקרקעין

היטל השבחה

התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965

היטל השבחה הינו היטל המשולם לוועדה המקומית לפי סעיף 196 א' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 ובהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, עבור עליית שווים של מקרקעין עקב אחד מאלה:
אישור תכנית
מתן הקלה
התרת שימוש חורג.
שיעור ההיטל : שיעור ההיטל הינו מחצית מסכום ההשבחה.
מועד תשלום : מועד התשלום היטל ההשבחה הינו בעת מימוש זכויות כהגדרתו בחוק בינהם העברת זכויות בנכס ( בעת מכירה ) או בעת קבלת היתר בנייה המוקדם מבינהם.
קיימת הגדרה נוספת למימוש זכויות " התחלת השימוש בפועל כפי שאושרה לראשונה בתוכנית" הכוונה לכל אותם מקרים בהם קיים שימוש בפועל ומתאשרת תכנית אשר מאשרת את המימוש אשר נעשה בפועל.
  
על מי חל ההיטל : היטל ההשבחה חל על מי שהיה בעלי הקרקע ביום אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג.
 
יום  ההשבחה :
השומה  תיערך  ליום  תחילת  התוכנית  או  ליום  אישור  ההקלה  או  השימוש  החורג , לפי  העניין, בהתחשב בעליית  ערך  המקרקעין  וכאילו  נמכרו  בשוק  החופשי.
לתוכניות: פרסום  התוכנית  למתן  תוקף  ברשומות  (ילקוט  פרסומים  י.פ.) + 15  יום.
לשימוש  חורג  והקלה: יום  האישור  הבקשה ע"י  הועדה המקומית. שימוש חורג  מתוכנית  או  שימוש חורג  מהיתר.
 
במקרה של מספר תכניות החלות על הנכס תערך השומה לכל תכנית ותוכנית לפי זכויות הבנייה לפני ואחרי כל תכנית ותכנית בהתאם לשווי הנכס למועד בו אושרה כל תכנית ( פסק דין פמיני ).
 
הצמדת סכומי ההיטל :
žלפי סעיף  9 : במקרה  של  דחיית  שומה  יוצמד  סכום  ההיטל  עפ"י  מדד  המחירים  לצרכן  או  מדד  תשומות  הבניה  (הידוע) , הנמוך  מבין  השנים , מהיום  הקובע , עד  ליום  הוצאת  החיוב.
žלפי סעיף 15 : על תשלום ההיטל יחול חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה של תשלומי חובה), התש"ם-1980.
žבפרטיקה עפ"י פס"ד נווה בניין סכום ההיטל מוצמד לנמוך מבין שני המדדים עד למועד המימוש – יום החתימה על הסכם המכר וממועד זה חלה הצמדה וריבית לפי חוק רשויות מקומיות. לכן בעת מימוש זכויות בדרך של מכר יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה אליה שייך הנכס ולדווח על העסקה מייד עם חתימת ההסכם וזאת על מנת להמנע מתשלומי ריבית.

בירור מידע בדבר חבות בהיטל השבחה:
בהתאם להוראות התוספת השלישית "החליטה הועדה המקומית על דחיית עריכת השומה עד למימוש הזכויות, רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהוועדה המקומית לאפשר לו לשלם מיד את ההיטל החל עליו; משנתקבלה דרישה כזו, תיערך שומת ההשבחה לגבי מקרקעין אלה תוך 90 ימים מיום קבלת הדרישה;"
דהיינו ניתן לפנות לוועדה המקומית לקבלת שומה לפני מכירה.
ישנן רשויות מקומיות רבות אשר נוהגות לערוך שומת היטל השבחה תמורת תשלום ( שנקבע על ידי הועדה בדר"כ סכום שנע בין 3,000-5,000 ש"ח ).
יש לזכור כי אל אף שאין מימוש זכויות בנכס כהגדרתו בחוק באם קיימת השגה לגבי גובה השומה חובה להגיש ערר / מינוי שמאי מכריע במועד קבלת חוות הדעת ( ולא להמתין עד לביצוע העסקה).

שומת היטל השבחה:
ככל שהנישום חולק על שומת הועדה המקומית פתוחה בפני הנישום אחת משתי דרכים :
ככל שהוא אינו חולק על עצם החיוב אלא על גובהו בלבד הוא רשאי להביא את המחלוקת להכרעה בפני השמאי המכריע.
לפנות לועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.הפניה לועדת ערר / למועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מכריע תערך תוך 45 ימים מיום שהתקבלה השומה אצל הנישום.
העברת מחלוקת להכרעתו של השמאי המכריע נעשית באמצעות פניה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע בדואר ישראל או באמצעות דואר אלקטרוני, יושב הראש יודיע לנישום ולוועדה המקומית בתוך 15 ימים על זהות השמאי המכריע שמינה, מתוך רשימת שמאי המקרקעין שמונו על ידי השר כשמאים מכריעים. על החלטתו של השמאי המכריע ניתן לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.
ככל שבחר הנישום שלא להביא את הענין להכרעה בפני שמאי מכריע אלא לפנות לעדת ערר, תדון ועדת הערר בעררו. ככל שועדת הערר תחליט, בעקבות הדיון בערר, שיש צורך בחוות דעת שמאית לצורך ברור התביעה, היא רשאית לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מייעץ אשר יגיש לועדת הערר חוות דעת בכתב בעניין הנוגע לערר.
על החלטת ועדת הערר, בין כזו שניתנה בעקבות ערר על החלטת שמאי מכריע ובין כזו שניתנה בערר שהוגש במישרין לועדת ערר, ניתן לערער בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.
 
 
לוח הזמנים לבירור מחלוקת בהיטל השבחה – שמאי מכריע :
 
45 יום מיום שהומצאה השומה – פניה למינוי שמאי מכריע.
יו"ר מועצת השמאים נדרש למנות שמאי מכריע תוך 15 יום.
21 יום להגשת המסמכים מיום קבלת המינוי על ידי השמאי מטעם המבקש ( הנישום ) .
30 יום לתגובת המשיבה ( ועדה מקומית ).
45 יום לזימון ישיבה ( ניתן בהסכמת הצדדים שלא לקיים דיון ).
לא ניתן לטעון טענות שלא נטענו קודם
60 יום מיום הדיון האחרון תינתן הפסיקה על ידי השמאי המכריע. 
החלטות שמאי מכריע פתוחות לעיון כלל הציבור ומתפרסמות באתר האינטרנט של מועצת שמאי המקרקעין 
 
 
שכר טרחת השמאי המכריע נקבע בהתאם לגובה ההשבחה , נגזרת פרוגרסיבית מההשבחה או מהתביעה:
 
השבחה באלפי ₪             שכר הטירחה 
500                                 3%
500-1000                         2%
1000-2000                       1%
2000 ומעלה                     0.5%
 
בעלויות נושאים בדרך כלל 2 הצדדים – מסירת ההחלטה מותנית בתשלום מלוא השכר ותימסר 7 ימים מאוחר יותר.
בסמכות השמאי המכריע לפסוק כי מלוא שכר טרחתו ישולם במלאו על ידי אחד הצדדים להליך.
 
ניתן לפנות לח"מ לקבלת יעוץ שמאי לגבי ההליכים ובדיקת סבירות דרישת תשלום היטל ההשבחה.